买三四线城市的房子值得鼓励吗？

  把一些地方性房地产商的杠杆卖给普通投资者，更容易引起坏的连锁反应。

  3月10日，中国人民银行行长周小川在两会新闻发布会上回答了记者们关于中国的货币政策和外汇管理的问题。

  周小川到目前为止在央行行长位置上已经待了接近15年，他大概是中国有了真正的中央银行后在任时间最长的央行行长。

  一般来说金融监管部门和央行的管理者都有这个规律，待的时间最长的人就是在这个职位上做得最成功的。不过即使如此，周小川的回答中也有一些令人迷惑的表述。

  比如在提到居民房屋贷款的时候，周小川的表述是，房地产信贷增长较快的是个人住房贷款，这有助于降低三四线城市的住房库存，但又可能让一二线城市的房价变高。银行系统在未来会对不同城市采取不同的信贷政策，在一二线城市收紧房贷，在三四线城市相对鼓励人们买房。

  很明显，在货币当局的官方逻辑里，用普通投资者的钱为三四线城市去库存是很正常的。但这真的好吗？此类结构化政策听上去有点类似北京市政府曾经有过的“在五环以外可以养大型犬，可以在某些情况下放鞭炮”。

  五环以外的居民是不是勇猛到不害怕大型犬，也可以自动过滤鞭炮的污染，这些并不在政策制定者的考虑范围之内。

  三四线城市的房屋更值得人们投资吗？管理者是不是把相对更有投资价值的资产留给普通投资者了？从历史经验来看情况似乎并不是这样。

  三四线城市的房产未必更值得投资。

  如果你关注过经济发展史，那么可能会注意到，在非战争、政治格局没有发生剧变或者没有资源使用效率革命的情况下，一个经济体内城市经济的排名顺序是很难发生变化的。更不要说这种变化是指三四线城市的经济增长速度普遍超过一二线城市了。

  而普通的技术和科技的发展，一般来说总是让经济较发达城市的经济发展水平和相对闭塞的城市的差距增大而不是缩小。这个规律有点像对电影的投资急剧增长后，大明星们的获益远远超过行业从业人员的平均获益水平——安妮·海瑟薇和章子怡的年收入与北影厂门口等盒饭的演员的收入差距肯定是越拉越大的。

  在互联网及其应用的革命刚发生之前，很多人以为大城市会消失，而革命之后这种变化正好相反。人们更加聚集了，在中国，北京、上海这类城市的常住人口增长了近60%（这是官方统计口径，实际上还不止），远高于中国同期的人口增长比例。这也就是为什么一二线城市的房价上涨幅度巨大的最基础的原因。

  三四线城市的问题和一二线城市的相反。它们除了获得经济发展的基础性收益，也受到了大城市聚集效应的挤压。年轻人迁出，经济结构单一，缺乏有吸引力的竞争性职位，实际人口的减少让这些城市的房屋的价格增长并不乐观。

  在农村居民城市化的过程中，越来越多的人也更愿意直接到相对发达的大城市“城市化”，而不是就近进城。对于大多数人来讲，这两种城市化方式的成本虽有区别，但预期收益的差距更大。

  在这种基础上很多三四线城市政府的发展思路却和一二线城市类似，卖地收入成为政府的主要收入来源。这也造成三四线城市的房屋存量大于一二线城市，而存量消化速率却比一二线城市慢得多。

  在当前的经济状况下，如果说把流动性导向实体经济更有利于整体经济的发展，鼓励居民购买北京、上海这种超级城市的房屋对整体经济有害，那鼓励普通投资者购买三四线城市的房屋便是更糟的行为。把一些地方性房地产商的杠杆卖给普通投资者，也更容易引起坏的连锁反应。