住房按揭贷款负增长是好现象

余丰慧

　　一边是贷款利率高企不下，一边是租金回报收益逐渐降低。无论是受到“收支倒挂”影响，还是出于“第二套房贷”贷款利率成本增加的考虑，越来越多的客户更愿意选择一次性付款的方式来购置物业。据业内人士透露，从今年上半年上海各家商业银行的个人按揭贷款指标完成情况来看，部分银行出现了贷款余额“赤字”（6月25日《上海证券报》）。

　　商业银行个人按揭贷款出现负增长原因是多方面的。从购房者来说，贷款利率不断提高，租金回报收益下降，第二套住房按揭贷款政策要求越来越严，手续越来越复杂，程序越来越多等都是导致购房者宁愿自己一次性付款，也不愿那么麻烦申请贷款的原因。

　　从商业银行来说，有三个主要原因：首先，中国银监会、人民银行等监管部门为了防止金融风险，对住房按揭贷款提高了政策门槛，对借款者的要求条件越来越高，比如：第二套住房贷款要求首付在40%以上。商业银行为了贯彻这些政策，从紧控制个人住房按揭贷款。其次，当前房地产市场动荡加剧，城市住房价格波动较大，未来风险不确定性增强，商业银行从风险防范角度，自我要求从严控制个人住房按揭贷款。再次，由于通货膨胀压力增大，央行从2007年以来已经15次上调存款准备金率，目前达到17.5%之高。截至5月末，几家大型银行的超额存款准备金率（下称“超储率”）已经降至1%以下，而个别股份制银行甚至在5月末还出现了超储率为负。超额存款准备金是指存款性金融机构存在中央银行、超过法定存款准备金的那部分商业银行可以自主运用的资金，当前指超过17.5%那部分资金。其充足还是短缺直接关系到商业银行的资金运用。当前商业银行在央行紧缩政策下，已经影响到发放贷款等资金运用。

　　不必为当前银行个人住房按揭贷款负增长而大惊小怪，笔者倒认为这是一个好现象。这首先说明从紧货币政策的威力已经显现，已经开始发挥作用了。提高存款准备金率目的在于收紧商业银行的过剩流动性，遏制其放贷冲动。从个人住房按揭贷款负增长看，这个目的已经部分达到了。在当前房地产行业波动加剧，不确定因素增多的情况下，银行少发放此类贷款，适当控制包括房地产企业在内的贷款，有利于防范可能发生的贷款风险，是一个正确选择。

　　从住房市场来说，控制房价非理性上涨从需求上做文章是一个关键环节。个人住房贷款负增长说明控制需求已经见效。说明商业银行执行监管部门第二套住房个人按揭贷款的规定是得力有效的。据不完全统计，2007年开始，上海选择一次性付款方式的客户开始增加，占比约40%—50%；而今年这一客户群体比例已上升至60%—70%。这对于整个房地产市场的健康发展，防范房地产市场泡沫，预防房地产金融风险都十分有利。