谁是个人房贷政策的最后赢家？

张平

　　近一段时间以来，围绕个人住房贷款政策实施20年，谁才是真正赢家的话题，各方展开了激烈的争论。尽管谁是未来个人房贷政策的最终赢家现在尚难下定论，但就目前国内大多数城市房价没有出现大幅下跌的情况下，开发商、银行、房奴、地方政府乃至享受福利分房的公务员都是赢家，而唯一输家是不敢贷款买房的城市中低收入群体。但搞笑的是，各方都不承认自己是个人住贷款的最大得益者。

　　以任志强为代表的房企认为自己没有外界想像的那样赚钱，最挣钱的应该是房奴。他认为，房企只挣了前几年的房地产升值的钱，而后的升值套利属于购房人。而银行方面表示，个人房贷是最不赚钱的贷款业务。相比于利率普遍上浮30%左右的经营类贷款，个人房贷最低至基准利率七折的利率，这让当下揽储艰难的银行觉得甚是“吃亏”。而新老“房奴”们更是抱怨，每天自己眼晴一睁开，就要为银行打工。虽然自己拥有了一套住房，但是这些年挣的钱，全部上缴给银行了。

　　这些观点和想法，听起来似乎都有道理，似乎这些年房地产大涨，以上各方获益都不多，那我们不禁要问，房价快速上涨了这么多年，钱到底给谁赚去了呢？显然，各方都在吃着肉骂娘、带着笑诉苦罢了。

　　对于房企而言，由于赚钱的速度太快，暴富的过程太短，仅仅十年不到的时间，就让一大批原本“身无分文”或者只有区区小钱的开发商，凭借着胆子大、脑子活、敢想敢做，通过从银行贷款、政府拉关系拿地等，一夜成为了亿万富翁。要不然这几年福布斯百富榜的中国富豪一半以上都涉足于房地产呢？正是因为房地产来钱太快，以致于任志强等开发商，产生了赚钱速度慢就不算赚钱的想法。

　　试想假如没有个人住房贷款政策的出台，购房者的购房能力能有如此快速提高？那么，房地产市场还能这么红火吗？开发商还能通过资金扛杆效应，赚得钵满盆满吗？显然，开发商肯定是个人房贷的大赢家。不过未来开发商的好日子可能已经走到头了，随着房地产调控的限购令的出台，以及近期银行上调个人房贷的优惠利率，开发商的库存又屡创历史新高，个人房贷政策的政策的利多效应正在递减。开发商的爆利时代已经终结。如果再像过去那样“勇当地王，盲目建房”，那么就可能以亏损倒闭而告终，未来房地产市场将重新洗牌。所以最终活下来的开发商才是真正的赢家。

　　再说银行，这些年银行在个人住房贷款方面赚头的确不是很大。特别是近几年，银行以“高利贷”的方式大放贷款，相比于个人住房贷款普遍要打八折九折优惠，利润并不算高，但是如果没有个人房贷政策，房地产市场乃至中国经济又怎么可能如此火爆？开发商、政府融资平台、城市建设主体等贷款需求也不可能这么高，银行的收益也将大幅减少。所以银行不是赢家，谁又是赢家呢？但是我们要清醒认识，银行的这种赢家只是暂时的，我国的银行业还没有经历过经济下滑和房价下跌的洗礼，现在温州房价跌去一半，温州地区银行业不良贷款就急线上升，如果全国房价出现拐点，再加上地方政府融资平台债务问题，那未来金融危机很难避免，届时我们就可断言，银行业也并非个人房贷政策的最后赢家。

　　对于房奴和投资客来说，老房奴已经还清了所有的房贷，当年购买的房产已经增值几倍，似乎已经成为赢家。但是，只要房子不转让，增值再多也只是一套房子。所谓增值，也不过是心理安慰罢了，当然老房奴还贷压力已经释然了。而对于新房奴来说，用尽了几代人的积蓄，背了一身的债务，要面临的挑战还有很多，不过在决定做新房奴那刻起，就要承担努力赚钱还贷和未来房价下跌的痛苦。对于投资客来说，虽然之前通过投资房产的方式，使自己的财富得到了增值，但是如果政策方向把握不好，就会重蹈温州炒房团今年拦腰被斩，血本无归的噩运，所以今年底明年初的决策很是关键。

　　最后，我们也不能忽略了地方政府和公务人员。这些年来，地方政府靠的就是土地出让收入，制造了大量的政绩工程、形象工程，现在一跃成为了名副其实的“投资性政府”。另外一个就是广大公务人员，因为都有了福利分房，实际上得到了住房上的“第一桶金”。尽管那些只有一套房的公务员也不能算真正赢家，但有两套以上住房的公务人员，也决不是一个小数目，所以地方政府及其公务员也应当可以看成是赢家。但是这些年地方政府之所以敢大胆举债（有的地方政府的债务规模已经超过了当地GDP60%），均是得益于个人住房贷款政策，使得房地产兴旺，带动土地价格升值。而现在由于房地产调控政策深入，地方政府的土地财政收入骤减，其这些累积的债务如何消化也是一个棘手问题。

　　总之，现在除了温州、鄂尔多斯等少数城市房价出现大跌之外，绝大多数城市的房价还依然坚挺，所以目前开发商、银行、房奴、地方政府和公务人员都是个人住房贷款政策的受益者，因为如果没有个人住房贷款来拉动金融杠杆，透支未来，又有多少人能一口气买下几百万的天价房？房地产市场交投又怎么可能如此火爆？但是随着房地产拐点的呈现，而这些利益群体又不知激流勇退，那么都很难成为最后真正的赢家。当然最让人担忧的是，个人住房贷款政策间接性的给我国银行房贷和地方政府平台债务埋下了深重的隐患。正所谓“成也个人住房贷款，败也个人住房贷款”，过度的使用金融杆杠就是透支未来。