微调公积金政策切忌偏离“刚需”

余丰慧

截至目前，我国有近30个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。

　　无论是住房公积金贷款额度提高，还是异地购房公积金还贷扩大，还有公积金提取政策放宽，从本质上说，都没有多大异议。这个本质就是住房公积金的性质。住房公积金是职工日积月累缴纳的以备购房或者整修住房的互助性基金，公积金的所有权是职工个人。实现互助性的渠道就是通过公积金贷款有偿形式帮助公积金缴纳者解决购房时的资金缺口。然而，公积金附属的公积金贷款等手段又作为了房地产调控政策工具。严格地说，差异化的房贷政策应该包括公积金贷款在内。从这个方面说，目前公积金贷款政策变化又要受到房地产调控大政策的约束。

　　那么，如何看待30个城市调整了住房公积金政策呢？笔者认为，这种调整有利于帮助职工购买首套住房，有利于缓解职工刚需购房的资金压力和利息成本负担。目前商业贷款的基准利率为6.55%，而公积金的基准利率为4.5%，相当于商业贷款的7折以下。同时，我国公积金管理包括公积金贷款管理长期以来比较死板，缺乏灵活性，职工提取公积金和公积金贷款条件十分苛刻，职工意见不小。在商业性贷款条件越来越紧情况下，适度放松公积金贷款条件是非常必要的。

　　但是，在楼市调控高压下，公积金贷款不免给调控政策和居民预期带来一些影响。比如：本来属于正常、在政策范围内适度松动公积金贷款政策，可能会被误读为楼市调控放松的信号，从而影响到市场对房价上涨的预期等。这种情况似乎或多或少已经隐现。因此，必须严格把握好公积金贷款的政策性，即：公积金贷款政策放宽必须在不违背限购政策的前提下，这就要求，公积金贷款必须仅仅把握住支持首套住房的刚性需求，坚决防止支持投资性需求，更要防止支持投机性需求。在执行中，一定要防止个别被限购的购房者钻空子入市，甚至恶意套取公积金贷款。对于部分地方放开公积金二套房贷款的，一定要把握好政策界限，要谨防投资性需求入市，加强对投资性需求与自住型需求的区分。

　　公积金贷款政策适度放宽的政策红线是，仅仅支持首套住房的刚性需求。这一点必须严格把握，同时，在操作上一定要甄别调查清楚投资投机需求和自住型首套刚性需求的区别。以笔者看，公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响，对楼市调控政策不能说一点影响没有，但掀不起多大风浪，不必过于担心。

　　楼市调控走到如今，房价处于拉锯滞涨状况，没有明显上涨也没有明显下跌。这就要求调控政策一是要深化，二是要有向经济手段过渡的储备准备。笔者十分赞同内地楼市调控借鉴香港经验。为抑制楼价上涨，打击投机炒楼，香港新近出台一项楼市新政策，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付15%的“买家印花税”；同时，如果买房之后3年内把房子卖出，还需额外支付一笔10%到20%不等的印花税。 这么算下来，如果一名非港籍人士在香港购买了一处价值1000万元的房产，随后又在半年内转手卖出，那么他就需要额外交纳总计35%、高达350万元的税款。这个新政立竿见影，近期香港楼市成交量大跌，价格下降还会远吗？

　　因此，内地不妨借鉴香港抑制楼价上涨、打击投机炒楼的重税措施，逐步代替行政化色彩浓厚的限购政策。