别太奢望房价止涨

童大焕

　　知名学者童大焕日前完成了新书《穷思维富思维》，书中对当前房地产行业内的房价、调控、房产税、保障房建设等热点话题都予以了关注。本报记者近日专访了童大焕，围绕本书的相关内容对房地产后市进行了探讨。

　　记者：你写作此书的初衷是什么？

　　童大焕：我10年前就开始关注中国的房地产市场，我觉得老百姓对中国的楼市有着非常大的误解，他们没有看清房价高的最主要原因是什么，一味地对打压房价的各种政策寄予了很高的期望，结果只能是一次次地失望。我认为有必要把自己10年中的观察和思考写出来，让人们看到我国房地产乃至整个经济背后的真相，让老百姓做出正确的判断和选择。

　　记者：为什么将书名定为《穷思维富思维》？

　　童大焕：在我的长期观察中，我发现很多有相同起点的人，因为思维方法的不同，导致了完全不同的结果，这主要是由于相当一部分人没有形成正确的思考习惯，缺乏对宏观经济的合理判断。我希望本书能带给读者一种思考、一种思维方法，而不仅仅是说明一种结论，因为结论是可能随着环境的改变发生变化的，但正确的思考方式可以帮助人们在买房或从事其他各种经济活动时学会判断。而只要掌握了正确的思维方法，经济学也就不再是什么深奥的东西了，会变得很通俗。

　　记者：你怎么看待未来房地产对中国经济的作用？

　　童大焕：中国房地产不会像有些人预测的那样会出现“崩盘”的可能，从目前的态势来看，只有房地产才能拯救中国经济，其他方面的核心竞争力是很欠缺的。在中国的人口空间布局正在发生巨大变化的情况下，老百姓的衣食住行需要先得到满足，这是一个基本前提，这个过程是必须要先完成的。在中国的经济面临“山穷水尽”的形势下，必然迫使我们向一个更加健康的市场经济形式过渡，在这一过程中，老百姓的收入才会增加，并通过收入的增加来追赶房价，这种磨合的过程是必然趋势。

　　记者：你在书中认为“中国房价总体上只能上不能下”，是基于怎样的原因得出的判断？

　　童大焕：今天中国的房价高不高、合理不合理？我的回答是房价太高且和普罗大众的收入相比严重不合理。但我认为今天中国几乎所有物价，除了被严厉打压的粮食价格之外都不合理。而房价没有最高只有更高。该不该这么高、合理不合理是价值判断，会不会更高是事实判断，这取决于背后一系列的逻辑和规律，不以个人和任何机构的意志为转移。

　　当下中国高房价的重要支撑：史无前例的城市化运动、投资型政府导致的通货膨胀、金融革命和超前消费、被激活的全民住房梦、房地产的金融化，没有一个因素是可以人为压制的。如果断然让房屋交易停滞或房价大跌，那就是中国经济硬着陆，是整个社会都无法承受之重。中国房地产业在度过过去10年黄金期以后，未来至少还有20年黄金时期或者白银时期。

　　记者：你为什么在书中特别强调房产的投资属性？

　　童大焕：近年来股票在亏损、物价在飞涨，独立产权房实际上是老百姓抵御通胀的惟一工具，一套房子，不管自住与否，也不管它在什么地方，既可以用它来抵押贷款、创业，也可以用于孩子教育、治疗疾病甚至养老。面对现代社会的种种风险，如果老百姓的各项生活成本都在上涨，而作为其一生最大财富的房子却在不断贬值，实际上人们将失去风险社会的对冲工具。

　　房子的资产属性是去不掉的，很多人只看到住房的居住属性，而没看到它的资产属性，只看到它“不动”的一面，看不到它“动”的一面（人在不断变换住所），只看到“自己”这一面，没看到“代际传承”的一面，是一种思维上的误区。所以在我看来，如果房价下跌，其实对七成以上的国民都没有好处。

　　记者：对于近年业内争论较多的房产税问题，你有怎样的看法？

　　童大焕：我认为房产税至少在未来几年内很难全面实施。具体原因，一是它的合法性问题，另外就是实施的难度。像公民的个税是由单位直接扣抵的，但如果实施房产税的话，如何收取是个很大的难点，包括在操作上收税主体如何评估，都很难确认，可能会造成新的矛盾产生。因此一个很大的可能是，最终这个房产税在将来进行二手交易的时候再转嫁到卖方手里，即你以前欠了多少年的房产税，进行交易前要先还清。所以，指望房产税来降房价也是不现实的。在西方国家，房产税不光是地税，还是社区税，可以通过税收提高社区的建设水准，因此房产税收的越多，房价反而也会越高。我们的思路是想通过增加购房成本来降低房价，结果只能是适得其反。

　　记者：你对保障房的建设持怎样的观点？

　　童大焕：在城市化、住房信用消费等一系列因素的共同作用下，人们似乎看到了市场的种种不公平，便又格外地怀念起政府福利分房制度下的种种“公平”，于是再一次把目光和希望聚集在保障房上面。殊不知，市场自身有着异常强大的自我保障功能，甚至可以说，市场对中低收入群体的保障功能比政府作用更强大、更高效，也更公平合理。

　　在当前各种条件的约束下，在保障消防和建筑基本安全的前提下，鼓励而不是禁止城中村及城乡接合部农民拿出一定比例的农村建设用地，用于自建经营性用房，只能出租、不能出售，向城市新移民提供廉租用房，乃是最有效也最公平的保障房出路，这样既用市场的手段解决了大量廉租房问题，也基本上可以杜绝现有保障房中权贵阶层的寻租问题。另外，我们通常所说的大量小产权房，如果能够把这类房屋合法化，辅之以物业税等政策，岂不是另一种形式的“经适房”、“限价房”？